안녕하세요? 글로벌 기업가, 전문직 투자전문가 팔팔약사 양재형입니다.
Realty income 의 2023년 2분기 보고서를 읽은 부분을 정리해드리겠습니다.
Realty income 은 미국과 전세계의 상업용 부동산을 매입하고 월세를 주고 돈을 버는 부동산투자회사 (리츠) 입니다.
매달 배당을 지급하여 배당금을 생활비로 사용해야하는 주주들에게 큰 장점이 있지요.
정기적인 소득은 비정기적인 소득보다 힘이 셉니다.
3달에 한번씩 300만원을 받을래? 매달 100만원씩 받을래? 하면 매달이 낫겠죠?
300만원을 세달에 걸쳐서 쓸 계산을 하기도 머리 아픕니다 ㅎ
리얼티 인컴의 특징입니다.
- 배당을 매일 준다
- 상업용 부동산 투자 전문이다
- 리츠로서 월 영업순이익의 90%를 배당으로 지급한다
리얼티 인컴의 장점입니다.
- 현재 주가 대비 배당률이 6% 이상으로 생활비로 쓰기에 의미가 있는 배당을 받을 수 있습니다.
- 고금리로 인해 부동산 관련 회사의 주식이 하락하며 리얼티 인컴의 시장가격도 많이 하락한 상태입니다.
그러나
(아래 차트들은 stockanalysis.com 에서 가져왔습니다)
2022년 이후로 순자산, 매출, 순수익이 급격히 증가했지만 주식 가격은 떨어졌습니다.
저평가된 회사를 살 수 있는 기회라고 보여집니다.
앞으로 고금리 정책이 유지되더라도 버틸 수 있는 회사라고 생각이 되어집니다.
1969년에 창립되어 매달 배당을 준 튼튼한 기업이며 보고서에도 고금리 상황에 이자를 낼 충분한 여력이 있다고 언급하였습니다.
고금리 상황이 지나고 금리를 낮추게 되면 기업의 이익은 급속도로 증가하며 재주목을 받아 시장가격도 오를 가능성이 있어보입니다.
- 장기적으로 소유 할 수 있는 사업체입니다.
먼저, 배당금을 주기 때문에 굳이 사업체를 팔지 않고 배당금을 받으면서 지속적으로 가지고 있을 수 있지요.
주식가격이 반토막이 나더라도 큰 부담이 없습니다. 어짜피 계속 소유하며 사업 할 것이니까요.
상업용 부동산에서 장사를 하는 회사나 가게들은 앞으로도 계속 존재할 것입니다.
30년이 지나서도 유동인구가 많은 곳의 좋은 위치에서는 무엇인가를 팔거나 살 것이니까요.
즉 사라지지않는 사업이라는 것 입니다.
- 신뢰할 수 있는 기업
1969년도에 설립된 역사가 있는 기업이며 배당금을 내린적이 없는 배당으로 전통이 있는 회사입니다.
이 의미는 좋은 부동산을 고르고 관리하고 수익을 안정적으로 낼 줄 아는 노하우와 경험이 있다는 얘기입니다.
믿음이 가기에 이 사업체를 사서 오래 보유할 수 있습니다.
그럼 리얼티인컴의 단점을 알아봅시다.
- 온라인 시대에 취약
아마존, 쿠팡으로 인해 물품을 구매하고,
넷플릭스를 통해 영화를 보고,
줌을 통해 회의를 하는 인터넷 시대에 ,
갈수록 직접 상업용 부동산에 갈일은 없어집니다.
따라서 상업용 부동산의 가치도 하락하고 월세도 낮아질 수 있지요.
그래서 리얼티 인컴은 코로나 시대에 주식가격이 많이 떨어졌었습니다.
하지만 전 인간의 본능은 직접 보고, 하고, 사고, 만나는 것이라고 생각됩니다.
실제로 코로나 격리가 끝나고 사람들은 많이 나와서 여행도 하고 만나서 음식을 먹습니다.
저는 이 전통적인 상업용 부동산 사업이 앞으로도 계속 지속가능하다고 생각됩니다.
그리고 주거용 아파트 건설 회사와 비교할만합니다.
주거용 부동산은 월세를 통해서 돈을 버는 구조가 아닌,
인기가 있을만한 지역에 토지를 매입하여 주거지를 만들어서 파는 구조입니다.
그래서 아파트의 가격은 유동인구나 월세로 정해지는 것이 아니라
교통, 학군, 기반 시설 + 사람의 심리 (인기)
로 인해 출렁이는 부분이라
예측하기가 어렵고 불안정한 부분이 있다고 생각됩니다.
반면 상업용 부동산은 월세라는 것이 정해지고 그로 인해 부동산의 가치가 정해지므로
안정적인 면이 있다고 생각됩니다.
그리고 현금 흐름 면에서도 상업용 부동산이 장기로 가져가기 편한 면이 있지요.
대출이자를 내며 아파트를 계속 보유하며 버티는 것 보다는
월세를 받아 이자를 내며 상가를 계속 보유하는 것이 훨씬 쉽지요.
이러한 이유로 저는 상업용부동산 사업체를 소유하는 게 좋다는 생각입니다.
- 유상증자를 통해 자본을 마련하여 자산을 매입함.
이런 리츠 (부동산 투자회사) 의 경우, 월세수입은 90%를 배당하여야 세금혜택을 봅니다.
따라서 보유한 수입이 없습니다.
그래서 부동산 투자하기위한 자금을 유상증자와 채권발행을 통해 만드는데,
유상증자를 하면 기존 주주의 지분이 희석됩니다.
즉 시가총액이 그대로라고 하면 주식가격이 하락할 수 있지요.
이 부분은 리얼티 인텀이 유상증자하여 지분이 희석되는 정도보다,
유상증자한 돈으로 자산을 매입하여 순 자산이 증가하는 정도가
더 높으면 주식가격은 손해를 안봅니다.
실제로 유상증자를 계속 해왔지만 주식 가격과 순자산은 꾸준히 증가해왔습니다.
- 금리에 따른 영업이익 변동성이 높음
채권 비중이 높다보니 금리가 높아지면 영업이익이 감소하게 됩니다.
즉 금리에 따른 영업이익 변동성이 높다는 것이 불안정 요소로 작용합니다.
<결론>
리얼티 인컴은 6% 배당을 주는 안정적인 사업체이고 현재 저평가 되어 있어 사업체를 오래 소유하기에 안정이다.
