안녕하세요? 글로벌 기업가 팔팔약사입니다.
매달 배당을 주는 미국의 대표적인 월배당주 realty income 의
2023 2분기 재무상태표를 정리해보겠습니다.
1. 대차대조표 Balance sheets
(1) 자산 Asset
총 자산 53조 입니다.
이 회사의 70%는 빌딩이고 30%는 땅입니다.
총 부동산 매수원가가 46조원인데 32조가 빌딩이고 14조가 땅이네요.
부동산 구매한 원가의 매년 11%씩 감가상각을 하고 있습니다.
총 자산의 대부분은 부동산입니다.
-> 현재 부동산 하락기에 부동산 기업은 저평가되어있을 수 있습니다.
(2) 빚 (Liabilities)
총 빚은 22조입니다.
notes payable 이 가장 큰 빚인데,
부동산을 사기위해 금융기관이나 채권발행을 통해 생긴 빚입니다.
이 빚이 16억 정도네요.
총 빚은 22조원이고 총 자산은 53조원으로 42%가 빚입니다.
-> 부동산 기업이라 그런지 대부분을 대출받아서 부동산을 매입했네요.
(3) 주주들 지분 (equity)
순 주주자산은 31조 입니다 -> 총자산 - 빚을 의미합니다.
2. 포괄손익계산서 (comprehensive income)
(1) 매출 Revenue
최근 3개월간 (23.4~23.6) 총 매출은 1조원
90%는 월세네요. (9천9백억원)
-> 순이익의 대부분은 월세로 나오는군요.
총 자산(53조)에 비해 월세(1조)가 높지는 않습니다. -> 1.88%
(2) 비용 expenses
총 비용은 8천억원입니다.
그 중
감가상각 비용이 가장 큽니다 (4천억7백억원)
그 다음이 대출이자 (1천억 8백억원)
-> 실제로 부동산 가치는 감가로 감소하기보다는 인플레이션에 의해 증가한다는 것을 생각해볼 때, 실제 부동산 가치는 더 높다고 볼 수 있겠습니다.
(3) 순수익 net income
순수익은 2천억원정도 입니다.
작년 같은시기에 비해 10%정도 줄었네요.
매출 대비 순수익이 20% 정도입니다. 마진율은 괜찮은 편입니다.
(4) 포괄적 순수익 comprehensive income
2천1백억원
-> 환율덕택에 순수익이 좀 올랐네요.
3. 현금흐름표 Cash flow (최근 6개월 기준)
(1) 영업으로 인한 순현금 증가분
1조 5천억원 정도입니다.
순수익 4천2백억에서 감가상각된 부분 (9천억2백억) 이 더해집니다.
역시 cash flow 에서도 감가상각된 부분이 가장 큰 비중을 차지합니다. 90%정도
(2) 투자에 쓴 현금
총 투자에 순현금 4조6천억원을 사용했습니다.
- 4조6천억원의 부동산을 매입했습니다 (6개월간)
- 부동산 판매로 인한 수익은 600억원 정도입니다.
- 수리개선비용으로 300억원 정도 씁니다.
(3) 금융활동으로 발생한 현금
3조 2천억원이 순현금을 생산했습니다.
- 신용으로 빌린돈 (회사채) 이 27조로 가장 큽니다.
- 그리고 신용으로 빌린돈을 갚는데 28조를 사용했습니다.
-> 뭔가 신용으로 빌려서 계속 갚고의 연속입니다.
신용으로 인한 채권발행의 금액이 순 현금증가분의 30배에 가깝습니다.
채권발행이 막히고, 부동산을 빨리 팔지 못한다면 빚을 못 갚아 파산할 위험이 있네요.
- 유상증자로 3조원 가량 현금을 얻었습니다
-> 계속된 유상증자는 기존 주주들의 지분을 희석시키므로 주가에는 안좋은 영향을 계속적으로 미칩니다.
-> 이 희석된 지분과 투자로인한 자산증가를 같이 생각해서 주식시장가격을 생각해야합니다.
희석 몇프로 + 투자자산 증가율 몇프로 => 플러스 프로가나오면 이 회사는 투자금을 잘 투자한 것 입니다.
- 그 외 현금을 쓴 곳으로는
배당 (1조 사용)
이자소득 (1조 받음)
note 대출 소득 (2조 받음)
이 있습니다.
<결론>
realty income 은 리츠 (부동산투자회사) 로서
채권발행 90% + 유상증자 10% 로 현금을 만들고
이 돈으로 상업용부동산을 사서 월세수입을 받는 사업입니다.
이 월세수입은 6개월 기준으로 작년대비 감소하였고 감가상각 등 비용의 증가로 순수익도 감소했습니다.
부동산 하락장에 비해서는 큰 규모의 감소는 아니고
주식시장가격을 확인하여 저평가 되어있다면 매수해볼만 합니다.
리스크는 역시 신용대출 (채권발행) 이 막히면 회사가 빠르게 파산할 위험성이 있습니다.
즉 공실이나 폐업으로 인해 월세를 못받아
대출이자를 못내면 회사의 신용도가 떨어지고
채권발행을 못해 파산하는 시나리오를 생각해볼 수 있습니다.
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