안녕하세요? 글로벌기업가 팔팔약사 양재형입니다.
오늘 realty income 의 주식 가격이 5.6% 급락했습니다.
이에 따라 배당 수익률은 6.65% 가 되었네요.
급락한 이유와 매수해도 될지에 대해 생각해보았습니다.
< 주식가격 하락이유>
realty income 은 또다른 소형 리츠인 Spirit Realty Capital 을 매입하기로 결정하였기 때문입니다.
매입을 위해 주식을 새로 발행하여 Sprit 주주 들에게 주기 때문에,
시장에 유통되는 주식의 수는 증가하고
따라서 주당 순이익 EPS 는 감소하므로
주식 1개의 가격은 떨어집니다.
spirit 주주는 realty 주식의 0.762 개를 받게됩니다.
현재 spirit 의 주식갯수는 141.33 M 개이고 * realty 주식수인 0.762개를 하면 = 107.60 M 개의 realty 주식 수가 증가합니다.
기존 reatly 주식의 갯수는 708.79 M개이고 이는 주식 갯수가 15.1% 가 증가하는 수치입니다.
그럼 15%만큼 reatly 기존 주주의 지분은 희석된다는 얘기입니다.
그럼 주식 1개당 순자산 가치는 어떻게 되는지 확인해보겠습니다.
그럼 합쳤을 때의 PBR 을 생각해보겠습니다
- PBR 기준 계산
현재 realty 의 PBR 은 1.05 입니다.
그리고 spirit 의 PBR 은 1.09 입니다.
이는 spirit 의 순자산 1달러당 주식가격은 1.09 달러라는 의미입니다.
-> realty 주식금액으로 환산하면
1.09 / 0.762 = 1.43 입니다.
realty 자산 1달러 당 주식가격은 1.43 달러라는 의미입니다.
-> 즉 이 PBR 로 (이 주식가격으로) spirit 을 구매한다는 의미입니다.
이정도 PBR이면 괜찮은 딜이긴 합니다.
그럼 내 지분이 15% 줄어들기 때문에 인수 후 자산은 최소 15% 이상, 순수익도 최소 15% 이상 증가해야 좋은 딜이 겠지요.
spirit 의 순자산은 4조5천억원입니다.
그리고 realty 의 순자산은 31조원 입니다.
14.5% 의 순자산 증가가 있네요.
100만큼의 자산이 내 것이였는데, 자산은 115가 되고, 내 지분은 85%가 된다고하면
결과적으로 115 * 0.85 = 97.75
97.75 만큼이 내 자산이 됩니다
정확히 자산이 114.5 라면 114.5 * 0.85 = 97.325
기존 주주가 순자산 기준으로 최소 2.675% 만큼 손해보는 딜이었네요.
그런데 5.6% 급락했으니 지금 가격으로 사면 2.925 % 만큼 계약 대비 저렴하게 사는 거긴 합니다.
- net income 기준입니다
spirit 의 net income 은 2분기 540억원
reatly 의 net income 은 2분기 1,950억원으로
27.6% 순이익의 증가가 있네요.
EPS 에는 긍정적이겠네요.
내가 주식 1개를 가지고 100만큼 벌었는데 이젠 내가 주식 0.85개를 가지고 127.6 만큼 버는 것이고
127.6 * 0.85 = 108.46
이는 주식 1개당 8.46 % 만큼의 순수익이 올라가는 딜입니다.
realty 는 자산과 매출은 높지만 주식가격대비 순수익이 낮은 편 (PER) 이었는데, 순수익이 올라간다는 것은 긍정적으로 보여집니다.
- 매출 기준 입니다.
spirit 의 2분기 매출은 1,890 억원,
realty 의 2분기 매출은 1조 190억원 이므로
메출은 18.5 % 증가입니다.
내가 주식 1개당 매출을 100만큼 냈는데, 합치면서 주식 0.85 개를 가지고 118.5 를 버는 것이고
0.85 * 118.5 = 100.725
매출에 이득은 거의 없네요.
<결 론>
이 딜은 순수익에서는 8.46% 만큼의 이득을 보는 딜이며,
자산에 있어서는 2.7% 만큼 손해 매출에서 있어서는 퉁인 딜입니다.
- reatly 인컴은 순수익이 낮았기에 so so 인 딜이라고 생각됩니다.
그럼 현재 가격으로 사도 되는가?
현재 PBR 은 1.05 이고 딜 이후 1.05 / (1-0.027) 이만틈 자산이 줄어드는 효과 = 1.07 이며, ( < 2 이하)
PER은 현재보다 이득이 되니까
지금 가격으로 사도 저평가 되어있는 가격이라고 볼 수 있습니다.
또한 sprit 을 인수하여 사업과 지역을 다각화 할 수 있는 점에서 장기적으로 좀 더 안정적이라고 볼 수 있네요.
다만, 투자 시에 이렇게 유상증자의 방법으로 기존 주주의 지분이 희석되며 주식가격이 하락한다는
리츠의 한계는 아쉽긴 합니다.
상가를 산다는 개념으로 현재 저평가 되어있을 때 저렴하게 사서 월세를 6.6 % 받다가
금리가 인하하며 수익률이 높아지면
상가의 가격이 높아지고
다시 되팔겠다는 판단이 든다면 사도 되겠습니다.
'부자아빠 건강한아빠' 카테고리의 다른 글
| [팔팔약사 기업노트] 화이자는 코로나 제품으로 번 현금을 어디다 썻나 : 3년간 32조원 현금을 벌고 26조원을 인수에 사용 (0) | 2023.11.08 |
|---|---|
| [팔팔약사 기업노트] 2023년 3분기 화이자 실적발표 : 마이너스?! 일회성이고 2023년 총 수익은 플러스 예상된다. (0) | 2023.11.01 |
| [팔팔약사 기업노트] 빅쇼트의 교훈 : 저평가된 배당 5% 이상 인 미국사업체를 5년간 보유할 것. (0) | 2023.10.30 |
| [팔팔약사 기업노트] 종목에 따른 배당금 1천만원 만드는데 걸리는 시간은? 엑셀계산 첨부 (1) | 2023.10.28 |
| [팔팔약사 기업노트] 배당 1천만원 vs 주식 자산 20억, 선택은? (1) | 2023.10.28 |
